福岡で行われたプロフェッショナルFP研修、
『「空き家対策」と「利活用」の知識』という講演に参加して来ました。そこで得た知識をご紹介しながら、不動産投資について考えてみました。
空き家の定義
１ 賃貸物件での空室……アパート１棟のうちの１部屋を１戸と数えます。432万7,000戸（約５１%）
２ 売却物件の空き家……売れないで空いている家（新築・中古） 29万3,000戸（約３.５%）
３ 買い手のいない別荘 38万1,000戸（約４.５%）
４ その他……入院、転勤、取り壊し予定のために長期不在の家 348万7,000戸（約４１%）
賃貸物件は１棟ではなく、一つの空き部屋で数えるということを初めて知りました。だから、空き家数が一番高いのも納得です。
「総務省統計局 平成３０年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計結果」
空き家率の高い都道府県、低い都道府県
空き家率の高い都道府県には、１０位以内に四国全県が入っているのには驚きました。逆に、空き家率の低い都道府県にはやはり関東の埼玉、東京都、神奈川県、千葉県が入ってますね。
空き家が増加する理由
１ 人口減少……人口減少とともに、高齢化が進行
２ 最寄り駅から遠い……最寄り駅までの距離が１キロ以上の空き家は５５.５%と、車のコストが高く、高齢者は車を運転できなくなることから、空き家率が高くなる。
車を所有するコストは、新車２４０万円を８年間所有するとした場合、２４０万➗８年で年間３０万円。ガソリン代月５０００円とした場合、年６万円。最低でも年間３６万円と計算するそうです。駐車場代も入れればコストは更にプラスされます。
３ 築年数が４０年以上（旧耐震住宅）……旧耐震住宅は地震の多い日本では、敬遠されがちで買い手や借りてがいないのです。特に、幅４メートル以上の道路に２メートル接していない（接道義務を満たしていない）家は再築できないので、買い手は大幅に減少します。
空き家の利活用
空き家率を見て、私は、正直もったいないと思いました。なんとか、利用して収益化できないものだろうか。
そこで、今回の講座で知ったのが以下の制度です。
１ 空き家活用リフォーム助成補助金を利用する。
空き家バンクなどで、安い空き家を購入し、行政から補助を受けて、リフォームし、収益物件として利用する方法です。各自治体の補助金制度を調べてみてください。
２ 住宅確保要配慮者（低所得者・高齢者・障害者・子育て世代・外国人）用住宅補助金制度を利用する。
住宅確保要配慮者ための住宅として賃貸すると、行政からリフォーム費用や、低額家賃に対して補助金がもらえます。
国土交通省の「民間住宅を活用した住宅セーフティーネット」がそれにあたります。
３ 移住住み替え支援機構を利用する。
シニア層が使わなくなった住宅を子育て世代に向けて転貸する制度です。
行政も、いかに空き家を減らそうといろいろな制度を設けているのです。
空き家の探し方
１ 空き家バンク
２ みんなの０円物件
３ 家いち場
以上３つは、私が知っているサイトです。他に、地方自治体側が空き家対策を独自に行っている場合もあるようです。その場合は、自治体のホームページを見るなどすれば探せるでしょう。
まだまだ住めそうな立派な家が、格安で売られています。庭が付いていて、部屋数も多く、広くて魅力的な家が空き家として売られています。
確かに、築年数が古く、再築ができない物件。駅から遠かったり、不便な物件もあります。でも、リフォームすれば綺麗に住める物件、庭付きで家庭菜園ができるなど、結構掘り出し物件があると思いました。
リモートワークが可能になり、地方に移住したいと思う世代も多くなって来ています。魅力的な住まいに変える方法はアイディア次第だと思います。
しかし、良質物件を探すには、不動産取引をする際に必要な注意事項（災害の有無、建物なら基礎の状態、リフォーム費用）や法律事項などを十分に調査し、実際に目で見て確かめる。数をこなしてこそ、目利きの目が養われ、いい物件を見つけることができるのだと思います。
だから、大変ではあります。でも、やってみたい投資です。
負動産を富動産に変える！
現在、勉強しながら、物件を探索中。機会をみて、またブログに書きたいと思います。
コメント